THEO NHẬN ĐỊNH CỦA CÁC CHUYÊN GIA, GIÁ BĐS CÔNG NGHIỆP TRONG GIAI ĐOẠN 2019-2020 SẼ TIẾP TỤC TĂNG.

     Theo thống kê tới tháng 6/2019, Việt Nam đã có 326 khu công nghiệp (KCN) với diện tích ước tính khoảng 95.500 ha, trong đó diện tích đất công nghiệp chiếm 69% tương đương 65.500 ha. Có 251 KCN với tổng diện tích 66.200 ha đang hoạt động với tỷ lệ lấp đầy trung bình là 74% và 75 KCN với diện tích 29.300 ha đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng hoặc bước  xây dựng cơ bản.

     Tin nổi bật:

>>> Tiềm năng và cơ hội lớn từ Gateway Center - Minh Hưng, Chơn Thành

>>> Phê duyệt quy hoạch 35 cum công nghiệp Bình Phước định hướng đến năm 2030 trở thành tỉnh công nghiệp

>>> Bất động sản Bình Phước - Tiềm Năng và cơ hội lớn cho nhà đầu tư tiên phong

     Trong báo cáo mới được công bố, CTCK ACBS đã đưa ra quan điểm tích cực với ngành BĐS công nghiệp trong giai đoạn 2019 – 2020. Do diện tích đất hạn chế và nhu cầu cao từ các công ty nước ngoài nên giá cho thuê và tỷ lệ lấp đầy dự kiến sẽ tiếp tục tăng. Về lâu dài, nguồn cung mới sẽ đến từ các địa phương nằm xa khu vực truyền thống vì các tỉnh này có giá cho thuê thấp hơn và tỷ lệ lấp đầy thấp hơn. Nhu cầu về nhà kho có diện tích lớn sẽ tăng nhờ tăng trưởng cao của mảng bán lẻ, thương mại điện tử và xuất khẩu.

     Dưới đây là những cơ hội với ngành BĐS Công nghiệp được nêu trong báo cáo của CTCK ACBS:

     Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung và hiệp định thương mại tự do (FTA)

     Theo báo cáo của Economist Intelligence Unit năm 2018, Việt Nam, Malaysia, Indonesia, Thái Lan và Ấn Độ sẽ là những nước hưởng lợi nhiều nhất từ cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung trong ngành sản xuất các sản phẩm CNTT, ô tô và dệt may.

     Tổng giá trị xuất khẩu hàng xuất khẩu từ Việt Nam sang Mỹ đạt 47,5 tỷ USD trong năm 2018 (tăng 14%) và 27,5 tỷ USD trong 6 tháng đầu năm 2019 (tăng 27%), trong đó các sản phẩm CNTT, giày dép và may mặc là 3 sản phẩm được xuất khẩu nhiều nhất. Nhìn chung, khi chưa có chiến tranh thương mại thì việc dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc đã xảy ra từ lâu nhưng sự kiện này góp phần đẩy nhanh sự dịch chuyển và là động lực dài hạn thúc đẩy sực phát triển của thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam.

     Việt Nam tích cực ký kết các hiệp định thương mại song phương trong những năm gần đây sẽ thúc đẩy xuất khẩu của Việt Nam cũng như thu hút thêm đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS công nghiệp. Tính đến tháng 7/2019, VIệt Nam có 13 FTA đã ký và 3 FTA đang đàm phán với 52 quốc gia. FTA mới được ký kết giữa EU – Việt Nam (EVFTA) là cú hích lớn vào năm 2019. Đáng chú ý, trong ASEAN chỉ có Việt Nam và Singapore ký kết CPTPP và FTA với EU.

     Cơ sở hạ tầng cải thiện

     Là một trong những nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất Thế giới, Việt Nam đã nỗ lực đáng kể trong việc thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực cơ sở hạ tầng và tỷ lệ % đầu tư cơ sở hạ tầng trên GDP trong ASEAN của Việt Nam ở mức cao nhất khu vực (2017: 5,7% GDP). Ngoài ra vẫn còn một danh sách gồm 127 dự án cơ sở hạ tầng để phát triển đến năm 2020.

     Đường bộ: Theo quyết định số 326/2016, Việt Nam có kế hoạch phát triển 6.411 km mạng lưới đường cao tốc. Đường trục bắc – nam dài hơn 3.083 km sẽ có 2 tuyến chạy về phía tây và phía đông của đất nước. Phía bắc sẽ có 14 đường cao tốc xuyên tâm, dài tổng cộng 1.368 km nối Hà Nội với các tỉnh/thành phố xung quanh; trong khi phía nam có 7 đường cao tốc dài tổng cộng 983 km nối liền TP.HCM với các tỉnh thành lân cận. Trong Q3/2018, Bộ GTVT đề nghị tăng tổng mạng lưới đường cao tốc quốc gia thêm 600 km, lên 3.000 km, trong đó 2.100 km sẽ hoàn thành trước năm 2020 và 4.000 km trước năm 2030.

     Đường hàng không: Việt Nam sở hữu một trong những thị trường hàng không tăng trưởng nhanh nhất khu vực với 106 triệu lượt khách (tăng 12,9%) và 1,5 triệu tấn hàng hóa (tăng 7,9%) trong năm 2018. Do sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất ở TP.HCM đã quá tải nên chính phủ đã phê duyệt xây dựng sân bay quốc tế Long Thành ở tỉnh Đồng Nai, cách TP.HCM khoảng 45 km. Sân bay mới dự kiến sẽ được xây dựng từ cuối năm 2020 với tổng vốn đầu tư là 16 tỷ USD. Sân bay này dự kiến sẽ phục vụ 85% các chuyến bay quốc tế.

     Đường thủy: Việt Nam có vị trí chiến lược về mặt địa lý với 3.260 km đường bờ biển và 114 cảng biển, trong đó các cảng biển lớn chủ yếu nằm ở TP.HCM, Bà Rịa – Vũng Tàu, Hải Phòng và Quảng Ninh. Cảng biển Việt Nam sở hữu khoảng 92,2 km cầu cảng dài, với tổng công suất hơn 550 triệu tấn/năm. Tổng cục thống kê công bố khối lượng vận tải hàng hóa đường biển và đường thủy nội địa đã tăng từ 205,8 triệu tấn trong năm 2010 lên 524,7 triệu tấn trong năm 2018, với tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm là 12,4%.

     Đường sắt: Kế hoạch tổng thể được phê duyệt năm 2002 cho vận tải đường sắt là chiếm 25% vận tải hàng hóa và 20% vận chuyển hành khách vào năm 2020. Tuy nhiên, chỉ có 3% vốnd dầu tư giao thông hàng năm được dành cho đường sắt, so với gần 90% cho đường bộ. Chính phủ đang lên kế hoạch xây dựng một tuyến đường sắt cao tốc nối Hà Nội và TP.HCM với tổng chiều dài 1.559 km với 24 ga. Tuy nhiên các nghiên cứu khả thi của dự án này vẫn chưa được các bộ ngành thống nhất.

     Kinh tế vĩ mô ổn định.

     Nền kinh tế vĩ mô ổn định phản ánh qua tốc độ tăng trưởng GDP cao, lạm phát thấp và lãi suất cho vay ổn định.

     Tốc độ tăng trưởng GDP Việt Nam luôn cao hơn mức trung bình của ASEAN kể từ năm 2013 và đạt mức cao nhất tổng 10 năm qua (2019: 7,1%). Tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế dự kiến sẽ vẫn ổn định với mục tiêu của chính phủ là 6,8% tổng năm 2019. Lạm phát được giữ dưới mức 4% từ năm 2013 và dự kiến sẽ ở quanh mức này trong năm 2019. Lãi suất cho vay trung và dài hạn trung bình vào cuối năm được giữ ở quanh mức 9-11% trong vòng 5 năm qua và chỉ bằng một nửa so với mức lãi suất vào năm 2011 và dự kiến tăng nhẹ đến cuối năm 2019.

     Lực lượng lao động dồi dào, chi phí nhân công cạnh tranh.

Việt Nam có dân số 96,2 triệu người, xếp thứ 15 trên Thế giới và thứ 3 trong ASEAN. Theo ước tính của CIA World Factbook 2019, Việt Nam có dân số trong độ tuổi lao động (15-64 tuổi) lớn thứ 2 trong ASEAN, chỉ sau Indonesia.

Việt Nam tương đối cạnh tranh cả về lương sản xuất và phi sản xuất ở châu Á. Mức lương cơ bản hàng tháng của công nhân sản xuất Việt Nam năm 2018 chỉ gần bằng một nửa so với Trung Quốc, Malaysia, Thái Lan. Lương kỹ sư sản xuất và lương nhân viên phi sản xuất tương đương hơn một nửa Trung Quốc, Malaysia và bằng 2/3 Thái Lan, theo JETRO.

Theo TheLEADER thì:

Sự tăng trưởng ngoạn mục của thị trường bất động sản công nghiệp có được nhờ sự phát triển kinh tế mạnh mẽ, định hướng xuất khẩu, các hiệp định thương mại tự do được ký kết, cùng các vùng kinh tế trọng điểm được thành lập đã góp phần tạo nên môi trường kinh doanh thuận lợi với nguồn lao động dồi dào.

     Trong bối cảnh đó, các nhà đầu tư nước ngoài đang tích cực tìm kiếm cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Các nhà đầu tư này đặc biệt quan tâm đến ba hình thức để thâm nhập thị trường.

Hình thức đầu tiên là thu mua đất trực tiếp từ các công ty điều hành khu công nghiệp. Đây là phương thức truyền thống để mua được tài sản công nghiệp ở Việt Nam khi các nhà điều hành khu công nghiệp cho nhiều khách thuê khác nhau thuê lại đất trong chu kỳ thuê.

     Các nhà đầu tư có thể mua tài sản trực tiếp từ chính phủ như việc tập đoàn Amata Corporation - nhà cung cấp bất động sản công nghiệp từ Thái Lan, mua đất từ chính phủ vào năm 1994, và thành lập nên khu công nghiệp Amata, một khu công nghiệp rộng 342 hecta tọa lạc tại thành phố Biên Hòa tỉnh Đồng Nai.

     Hình thức thứ hai là thành lập mối quan hệ liên doanh chiến lược với các đối tác địa phương có uy tín. Những doanh nghiệp này có quyền sử dụng quỹ địa ốc và có thể hỗ trợ các nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình hoàn tất các thủ tục và giấy phép kinh doanh.

      Một ví dụ điển hình vào năm 1996, với sự hỗ trợ từ phía Chính phủ hai nước, một liên doanh đầu tư giữa các đối tác trong và ngoài nước là Công ty Becamex IDC (Việt Nam) và các công ty do Tập đoàn Sembcorp Development (Singapore) dẫn đầu được thành lập để thực hiện dự án khu công nghiệp Việt Nam Singapore (VSIP). Liên doanh này đã và đang phát triển tổng cộng chín dự án trên khắp cả nước với tổng quỹ đất hơn 8,600 ha, cung ứng hạ tầng sản xuất cho gần 900 doanh nghiệp với tổng vốn đầu tư 14 tỉ USD.

     Gần đây nhất vào tháng 5/2018, Công ty phát triển công nghiệp BW Industrial đã ra mắt với tư cách là liên doanh giữa quỹ đầu tư tư nhân toàn cầu Warburg Pincus và Becamex IDC Corp. Theo thông cáo báo chí, BW Industrial là nhà phát triển công nghiệp và cho thuê hậu cần lớn nhất Việt Nam, với hơn 200 hecta đất công nghiệp đang được phát triển cho đợt đầu tư hơn 200 triệu USD.

     Cũng trong tháng 5 năm ngoái, Sembcorp Industries (Sembcorp) đã công bố công ty con của tập đoàn là Sembcorp Infra Services (SIS), ký kết thỏa thuận đăng kí cổ phần với CRE Asia, cổ phiếu do SIS phát hành. SIS sẽ tăng vốn cổ phần lên 20,5 triệu cố phiếu phổ thông qua phát hành cổ phiếu phổ thông mới, và CRE Asia đã đồng ý đầu tư 6,2 triệu USD vào SIS để đổi lấy 6,2 triệu cổ phiếu phổ thông mới, hoặc 30% vốn mở rộng, Sembcorp Development giữ 70% còn lại.

     SIS và công ty con thuộc sở hữu của SIS Hải Phòng là nhà phát triển khoảng 30.000 m2 không gian nhà xưởng trong khu đô thị công nghiệp Việt Nam Singapore (VSIP) tại Hải Phòng, Việt Nam. Vốn mới từ CRE Asia và các khoản vay ngân hàng sẽ tài trợ cho việc phát triển thêm 30.000 m2 diện tích kho tại Việt Nam đươc đầu tư bởi SIS.

     Một hình thức thâm nhập thị trường điển hình khác: hoặc là thu hồi đất trực tiếp, hoặc là bán và cho thuê lại các bất động sản công nghiệp đang hoạt động với thu nhập ổn định.

     Quý cuối năm 2018 ghi nhận một thương vụ bán và cho thuê lại kho bãi tại VSIP 1, tỉnh Bình Dương. Mapletree Logistics Trust đã chi 725,1 tỷ đồng (tương đương 31,5 triệu USD) nhằm thâu tóm kho bãi thuộc Công ty TNHH Quốc tế Unilever ("Unilever Vietnam"). Sau khi hoàn tất việc mua lại, tài sản này sẽ được Unilever Vietnam thuê lại trong 10 năm với mức tiền thuê tăng hàng năm.

     Không ít thách thức đối với nhà đầu tư nước ngoài

     Việt Nam đang là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất của ngành công nghiệp trong khu vực Đông Nam Á, tuy nhiên, các nhà đầu tư vẫn có thể gặp nhiều thử thách trong quá trình tìm kiếm cơ hội đầu tư thích hợp.

     Ông Stephen cho biết: “Nhu cầu mạnh mẽ cùng với sự mở rộng của các nhà sản xuất từ Trung Quốc đã đẩy giá đất lên một mặt bằng giá mới. Vào quý II/2019, giá đất trung bình ở thị trường khu công nghiệp phía Nam xấp xỉ 95USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 15,8% so với cùng kỳ năm trước. Điều này có thể tạo ra khoảng cách giữa kỳ vọng của nhà đầu tư và nhà cung cấp”.

     Mặt khác, việc tìm kiếm đối tác liên doanh đáng tin cậy cũng không phải là một vấn đề dễ dàng bởi đối tác không chỉ là người nắm trong tay quỹ đất ở các vị trí chiến lược và các dự án khả thi mà còn phải có chuyên môn về thị trường địa phương và có cam kết hợp tác lâu dài, đáng tin cậy.

     Chính vì thế, xây dựng lòng tin là quan trọng hơn cả. Nhà đầu tư phụ thuộc vào những thông tin sơ bộ cùng với những thỏa thuận từ nhà cung cấp, trong khi đó nhà cung cấp lại phụ thuộc vào hồ sơ năng lực, khả năng tài chính và chuyên môn của chủ đầu tư. Do thiếu tính minh bạch trên thị trường, các công ty niêm yết được ưu tiên đối với cả hai bên vì mọi thông tin về công ty như thông tin tài chính và pháp lý được công khai minh bạch.

     Một vài thách thức quan trọng khác mà Việt Nam đang đối mặt là sự thiếu hụt cơ sở hạ tầng, mặc dù ngân sách dành cho cơ sở hạ tầng khá cao khi so sánh với các nước khác. JLL ghi nhận hiều dự án cơ sở hạ tầng ở Việt Nam phải bị hoãn do quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng và thu hút vốn. Thời gian và chi phí thủ tục hành chính, bao gồm chi phí tài liệu cao và thủ tục hải quan kém hiệu quả khi so sánh với các nước lân cận trong khu vực.

     Ông Stephen nhấn mạnh: “Để thu hút đầu tư nước ngoài và luôn đón đầu xu hướng, đặc biệt là trong bối cảnh nền công nghiệp 4.0, Việt Nam cần phải cải thiện mạng lưới cơ sở hạ tầng và thủ tục hành chính. Ngoài ra, chúng ta cần quan tâm hơn đến nguồn nhân lực có chuyên môn tay nghề và khuyến khích đổi mới truyền thông và công nghệ.”

     Ông Stephen kỳ vọng lĩnh vực công nghiệp sẽ tiếp tục là lĩnh vực hấp dẫn nhất trong nửa sau 2019 và sự quan tâm từ nhà đầu tư nước vào Việt Nam vẫn tiếp tục vững mạnh. Việc thiếu hụt những tài sản công nghệ cao, không gian kho bãi hiện đại và nhu cầu mạnh mẽ từ những doanh nghiệp trong khu vực đang thúc đẩy tiềm năng của thị trường bất động sản công nghiệp.

     Bên cạnh đó, sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu tạo ra nguồn thu nhập khả dụng, và sự gia tăng của thương mại điện tử sẽ tạo ra nhu cầu về cơ sở vật chất hậu cần. Chất lượng tài sản, tốc độ tăng trưởng giá thuê, quy mô giao dịch và thời hạn còn lại của quyền sử dụng đất là những yếu tố mấu chốt cho quyết định của nhà đầu tư, đại diện JLL nhận định.

>> Nguồn: cafef.vn - theleader.vn <<