Mô hình dự án 100 triệu/căn của chủ đầu tư BECAMEX tuy không phải tốt toàn diện, nhưng đây được xem là ví dụ tham khảo cho phương án phát triển của Tp. HCM.

Vừa qua, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) có đưa ra đề xuất cho Tp. HCM nên phát triển nhà giá rẻ, nhà ở xã hội với diện tích nhỏ từ 25m2 với giá từ 200 triệu đồng/căn. Ngoài ra, HoREA còn đề xuất thêm nhiều giải pháp phát triển nhà giá rẻ khác, trong đó có phương án dùng đất công,...

Qua trao đổi với ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, có nhiều điểm mới trong đề xuất Tp. HCM.

"Tôi không đánh giá cảm tính hay mù quáng"

- Xoay quanh vấn đề xây dựng nhà giá rẻ hay nhà ở xã hội được đề cập thảo luận trong suốt thời gian qua. Và gần đây, được biết, phía Hiệp hội cũng có những đề xuất gửi lên thành phố, trong số này có điểm gì mới so với những đề xuất trước đây?

- Thật ra, trong đề xuất của chúng tôi trình lên thành phố, nhà ở xã hội chỉ là một phần, cùng với đó là những đề xuất với nhà ở thương mại giá thấp. Không ngân sách nào có thể “chịu” được nếu cứ ồ ạt xây nhà ở xã hội. Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản… xây được như vậy, nhưng chúng ta muốn thì bắt buộc phải có đủ thời gian và đủ vốn. Do đó, việc gắn nhà ở xã hội với các khu dân cư có giá bán thấp là điều cần thiết.

Vấn đề lớn nhất của chúng ta sắp tới đây là cần có quy chuẩn xây dựng. Quy chuẩn hiện nay đã có phần lạc hậu, không theo kịp nhu cầu thực tế. Nên cho nhà thương mại trên 25 m2 dưới 45 m2 vào hoạt động, áp dụng toàn quốc. Hiện nay, quy chuẩn đang áp dụng căn cứ vào Luật Nhà ở 2005 quy định nhà thương mại không được dưới 45 m2, nhà ở xã hội dưới 30 m2. Quy định này không còn phù hợp, cần chờ cập nhật Luật 2014. Do đó, trong tổng thể giải pháp thì còn thiếu giải pháp cần có quy chuẩn xây dựng Việt Nam, áp dụng toàn quốc.

Nhà ở xã hội, nhà thương mại giá thấp hoàn toàn có thể được xây thành khu dân cư quy mô lớn. Xây dựng nhà giá rẻ, nhà ở xã hội cũng cần được nhìn nhận dưới quan điểm khu dân cư đó có đầy đủ tiện ích, dịch vụ cho người dân. Tôi đi nước ngoài, thấy nhà ở xã hội của họ đều cách trung tâm đô thị 30 -50 km nhưng kết nối giao thông chỉ 30 đến 50 phút thôi. Khu đất đó rất hoàn chỉnh, có hệ thống dịch vụ tiện ích  như: siêu thị, ngân hàng, nhà trẻ, dịch vụ tiện ích, dịch vụ y tế…

-Trong đề xuất, ông có đưa mô hình nhà ở xã hội Becamex Bình Dương. Đây là mô hình có thể học tập nhưng nhiều ý kiến cho rằng bản chất thì các yếu tố như quy mô dân số, địa chất, thu nhập... của Bình Dương và Tp. HCM không giống nhau thì việc áp dụng cũng cần tính toán lại?

- Mô hình nhà ở 100 triệu đồng ở Bình Dương là điển hình, đáng học tập nhưng vẫn tồn tại nhiều thất bại đấy thôi. Tại Bình Dương, nhiều căn hộ không có người đến nhận vì tiện ích, hạ tầng không đầy đủ chứ không phải tất cả đều tốt. Chúng tôi cũng không lấy mô hình Bình Dương để áp dụng cho Tp. HCM. Giải pháp của chúng tôi hoàn toàn đặc thù. Bình Dương là ví dụ để Tp.HCM tham khảo, nghiên cứu, xem xét để đưa ra phương án tốt nhất chứ không áp dụng hoàn toàn vì mỗi nơi một khác.

Đất ở Bình Dương có nền cứng nên chi phí san lấp mặt bằng, làm móng rẻ hơn nhiều so với Tp. HCM. Khu vực tương đồng với Bình Dương của Tp. HCM may ra có quận Thủ Đức và một phần quận 9. Khi đưa vấn đề này ra, mục đích của chúng tôi là chúng ta có nghiên cứu toàn diện, thấu đáo cách làm của Bình Dương. Từ trước năm 2005 thì Bình Dương đã quy định mỗi dự án cần dành 7% quỹ đất để quy hoạch nhà ở xã hội. Đến năm 2005, khi có Luật Nhà ở thì áp dụng việc phát triển nhà ở xã hội theo quy hoạch.

Đến Bình Dương khảo sát cách làm của họ, tôi không đánh giá theo cảm tính cá nhân hay mù quáng đi theo dư luận. Tôi nhìn thấy cả điều được và chưa được của họ, nhưng phải thừa nhận là Bình Dương họ làm được những điều rất kỳ diệu. Dân số tỉnh này hơn 2 triệu người mà đã có hơn một nửa là dân nhập cư nên nhu cầu nhà ở xã hội, nhà giá rẻ rất lớn. Tp. HCM cũng có nhiều người nhập cư, nhu cầu về nhà giá thấp cũng không phải nhỏ.

Không phải lo ngại nhà ở xã hội, giá rẻ thành ổ chuột

- Nhưng cũng có ý kiến lo ngại rằng khi phát triển loại hình này, với các khu nhà thấp tầng, diện tích nhỏ, chỉ khoảng 30 m2 một căn như vậy thì sau này sẽ tạo ra các hệ luỵ kiểu như các khu “ổ chuột” giai đoạn trước mà trong báo cáo cũng có nhắc đến. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

- Những ai nói đến mô hình, kết cấu thấp tầng, diện tích nhỏ rồi nghĩ đến chuyện hệ luỵ, theo tôi, người đó chưa đi thực tế. Tôi từng vào tận dự án ở Bình Dương rồi, dù nhà diện tích 30 m2 gồm gần 20 m2, sàn cộng khoảng 10 m2 gác lửng nhưng có bố trí chỗ phơi đồ, chỗ để máy lạnh… Thiết kế đó sẽ không tạo ra nhà ổ chuột. Chưa kể, ổ chuột hay không thì còn liên quan mật thiết đến vấn đề quản lý. Nhưng cũng cần nói lại là không phải khu nào cũng tốt như thế. Bản thân dự án của Becamex Bình Dương cũng có sự khác biệt khi làm ở thành phố và ở huyện.

Còn về tập thể cũ giai đoạn trước mà trong đề xuất của chúng tôi có nhắc đến, tôi cho rằng cách xây hiện tại khác trước. Khi làm nhà diện tích nhỏ thì phần gác lửng sẽ được xây luôn, chống tình trạng cơi nới trái phép.

So sánh các khu chung cư cũ xây dựng giai đoạn trước với hiện tại thì mọi người phải đến khu Nguyễn Thiện Thuật, Ngô Gia Tự (Tp. HCM) sẽ thấy nhà ở đây diện tích khoảng 28 m2, được láng nền xi măng và chiều cao, thông tầng chỉ khoảng 3m, gác lửng thì không đứng được mà chỉ có ngồi, nằm. Nhưng hiện giờ thì thiết kế đã khác, chiều cao lên đến 3,3 - 3,4 m, làm gác lửng được. Do đó, muốn so sánh, nhận đinh cần đi thực tế mới chính xác.

- Đề cập đến chất lượng nhà ở giá rẻ, nhà xã hội, cũng có không ít người tỏ ra ngán ngẩm. Về quản lý thì cũng không phải không có bất cập, bằng chứng là đầy rẫy các vụ kiện tụng, tranh chấp liên quan đến khâu này bùng nổ trên truyền thông. Ông nghĩ sao về vấn đề này?

- Như tôi đã nói, chất lượng nhà ở loại này phụ thuộc nhiều vào lương tâm nghề nghiệp, đạo đức của chủ đầu tư. Tại sao ở Tp.HCM có nhiều khu tái định cư bị người dân từ chối, thì phả đặt ra vấn đề về chất lượng xây dựng, chất lượng quy hoạch. Quy hoạch mà tham, dành diện tích công cộng ít, thiếu tiện ích, thiếu dịch vụ, xây dựng thì đưa hàng nhái, kém chất lượng vào thì sao đảm bảo được. Người dân bây giờ tinh tế lắm, sao qua mặt họ được.

Theo tiêu chuẩn xây dựng nhà giá thấp 20 tầng, công trình cấp 1 vẫn phải tuân thủ, đảm bảo theo quy chuẩn. Còn nếu không đảm bảo thì trong quá trình xây dựng có vấn đề, có thể từ chủ đầu tư, nhà thầu… và cần có cơ chế để kiểm soát. Tại sao nhà tái định cư thấm dột, nứt, thang máy hỏng, điện chập chờn, nước yếu… Giờ phải đề cao đạo đức kinh doanh của doanh nghiệp chủ đầu tư dự án, nhà thầu thi công, nhà tư vấn giám sát, nhà cung cấp thiết bị vật tư…

"Chúng tôi đang mời Vingroup làm nhà giá rẻ ở Tp. HCM"

- Trong bản đề xuất, HoREA có đưa ra phương án tận dụng sử dụng đất công để phát triển nhà ở xã hội, theo ông, mức độ khả thi của phương án này như thế nào?

- Tới đây, nếu làm theo kiểu Bình Dương, Tp. HCM làm tối đa được 10.000 căn là hết đất. 10.000 căn chỉ là cho 10.000 hộ gia đình, trong khi nhu cầu mà cả 1 triệu căn thì 10.000 căn này rõ ràng chỉ đạt 1% thôi. Như vậy, 99% sẽ không được hưởng nhà xã hội, nhà giá rẻ, là không công bằng. Vì thế mà chúng ta cần tìm giải pháp toàn diện hơn. Hiện nay thì quỹ đất công được giao cho các nhà đầu tư, sắp tới đây sẽ điều chỉnh theo Luật Quản lý Tài sản công.

- Cam kết xây 100.000 căn nhà giá rẻ được đưa ra từ nhiều năm trước. Ông Đặng Ngọc Tùng, Chủ tịch Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, cũng từng đưa ra nhưng đến nay có vẻ như tiến độ thực hiện hơi chậm, thưa ông?

- Từ năm 2016 thì chúng tôi đã có báo cáo. Hiện tại thì dừng và chờ đề xuất có quy chuẩn xây dựng cho phép căn hộ dưới 45 m2.

Vingroup đang có đề án phát triển loại căn hộ Happy Town theo mô hình của Hàn Quốc, giá khoảng 200 triệu đồng/căn. Họ nói sẽ tiến hành làm tại Bình Dương, Đồng Nai.

Tp. HCM không có quỹ đất giá rẻ, khó là khó ở điểm này, nhưng không được 200 triệu/căn thì 300 triệu/căn. Chúng tôi đang mời họ tham gia triển khai ở Tp. HCM, quanh các khu công nghiệp.