[NHẬN ĐỊNH CHUYÊN GIA] CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VƯỢT CUNG KỂ TỪ NĂM 2019

Phát biểu tại Hội thảo “Tìm kiếm nguồn vốn cho thị trường BĐS 2016” diễn ra vào sáng 23/3/2016 tại Hà Nội, TS Lê Xuân Nghĩa - được biết đến là một chuyên gia trong lĩnh vực tài chính, tiền tệ và ngân hàng; có nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực kinh tế nhà nước và làm cố vấn kinh tế cho các đời Thủ tướng Việt Nam và Lào, đã có bài tham luận xung quanh vấn đề ngân hàng và chính sách tín dụng cho thị trường BĐS

TS Lê Xuân Nghĩa

Trong bài tham luận, TS Lê Xuân Nghĩa đưa ra dự báo, thị trường bất động sản (BĐS) phát triển ổn định chưa thể có bong bóng trong 5 năm tới kể từ năm 2016. Nhưng từ năm 2019 trở đi, thực tế nhu cầu BĐS sẽ nhiều hơn nguồn cung. Ông Nghĩa cho rằng, thị trường BĐS luôn gắn kết và có mối quan hệ mật thiết với thị trường tài chính, không chỉ là tác động đến thanh khoản mà còn là bệ đỡ của thị trường này này với tư cách là tài sản đảm bảo của trên 70% giá trị tín dụng ngân hàng. Do đó, thị trường BĐS có tính chu kì thể hiện rất rõ ràng và gắn với chu kì tăng trưởng kinh tế được xác thực và chứng minh trên thực tế nhiều giai đoạn kinh tế từ trước đến năm 2016.

Theo ông Nghĩa, thị trường BĐS hiện đang phục hồi trong bối cảnh hoàn toàn khác trước đây, bền vững hơn, ổn định hơn và không có dấu hiệu bong bóng, ít nhất cho đến năm 2021. Vì vậy TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng, việc siết chặt tín dụng nói chung và tín dụng BĐS nói riêng vào thời điểm này là chưa thật sự cần thiết. Mà thay vào đó cần cải thiện công tác kiểm soát tín dụng một cách hiệu quả hơn, chẳng hạn tín dụng cho người có liên quan với ngân hàng, tín dụng cấp cho các dự án tiềm năng mà nhà đầu tư không có tiềm lực tài chính (như luật Kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có bảo lãnh ngân hàng,…), kiểm soát chặt chẽ các khoản tín dụng chảy vào các dự án không hiệu quả, tín dụng đen và đặc biệt là xử lý nợ xấu.

Bày tỏ quan điểm cá nhân, ông Nghĩa cho hay, để kiểm soát và điều tiết lĩnh vực tài chính, đặc biệt là tín dụng bất động sản, cần có những chính sách rõ ràng và thực tế. Tuy nhiên, chính sách đưa ra phải trên cơ sở nghiên cứu thực tế và tính toán cụ thể, nếu không sẽ gây méo mó thị trường, có thể tác dụng ngược và đi ngược lại mục tiêu đã đề ra. Ông Nghĩa cho biết, ông đã thiết lập mô hình dự báo về thị trường BĐS. Bước đầu nghiên cứu cho thấy nếu tính cả tác động của TPP thì năm 2018, thị trường BĐS sẽ cân bằng cung cầu so với thời điểm 2016, cung đang nhiều hơn cầu.  Dự báo từ năm 2019 trở đi, cầu BĐS sẽ vượt cung.

Trước câu hỏi:” Vì sao 3 năm tới cầu BĐS sẽ vượt cung”. ông Nghĩa giải thích rằng:” Dưới tác động của nguồn lực từ TPP sẽ có khoảng 2,5 - 3 triệu người từ nông thôn ra thành phố, cùng với đó là hàng vạn công nhân, kỹ sư nước ngoài vào nên nhu cầu nhà ở sẽ rất lớn ở nhiều phân khúc khác nhau. Trong khi đó, số lượng dự án cũ không còn nhiều, nguồn dự án BĐS đang dần cạn kiệt hoặc có dự án nhưng không được ngân hàng bảo lãnh và tiềm lực tài chính của nhà đầu tư cũng hạn hẹp”. Chính vì thế, ông Nghĩa cho rằng, số lượng nguồn cung BĐS từ năm 2019 trở đi sẽ giảm dần trong khi lực cầu tăng lên nhanh chóng. Với xu hướng cung – cầu này, từng có những nghiên cứu và dự báo thị trường BĐS năm 2023 sẽ tăng nóng. Nhưng tính toán gần đây lại cho thấy, có thể thị trường sẽ nóng sớm hơn,thời điểm bắt đầu có thể từ năm 2021.

Trên thực tế, thị trường bất động sản giai đoạn 2016-2018 cho thấy, Thị trường đang có những điểm nhấn đáng chú ý và dần tiến triển theo hướng tích cực. Với mức nhu cầu về chỗ ở của  lực lượng lao động từ nông thôn đến các vùng đô thị, và các chuyên gia nước ngoài đến làm việc và sinh sống tại các thành phố và khu công nghiệp tăng lên nhanh chóng. Đây được xem là dấu hiệu cho thấy, thị trường BĐS đang đi dần theo đúng dự báo của TS Lê Xuân Nghĩa.

Bắt kịp nhịp phát triển của các lĩnh vực tài chính, kinh tế, cùng mức nhu cầu BĐS ngày càng tăng. Có thể, trong thời gian tới, thị trường BĐS sẽ tăng trưởng và sôi động hơn so với giai đoạn hiện tại.