PHƯƠNG THỨC ĐẦU TƯ BT: BÀI TOÁN NÀO CHO CÂN BẰNG LỢI ÍCH?

Trong bối cảnh quỹ đất đang thu hẹp, ngân sách đang thắt chặt thì phương thức đầu tư BT( xây dựng-chuyển giao) là giải pháp phù hợp nhất, giúp phát triển hạ tầng các đô thị. Mặc dù vậy, nhưng trước mỗi một dự án BT, hầu như doanh nghiệp nào cũng sẽ phải chịu sự theo dõi, soi mói, mổ xẻ từ giới truyền thông và dư luận xã hội.

Đầu tư BT- Hiểu sao cho đúng?

Thời gian qua, các gói thầu theo hình thức BT, PPP, BOT được nhiều doanh nghiệp tham gia thực hiện, trong đó có cả những doanh nghiệp không chuyên. Theo diễn biến những gì đang xảy ra thì dự đoán trong tương lai, các công trình đầu tư theo hình thức này sẽ xuất hiện ngày càng nhiều.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA)

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA), cho biết hình thức công trình BT, PPP, BOT có những điểm tích cực, phù hợp với hướng phát triển Bất động sản trong thời gian tới, nhưng bên cạnh đó, vẫn tồn tại những mặt hạn chế. Có nhiều dự án được chỉ định đối tượng nhà thầu, nhà đầu tư; tuy nhiên, nguồn vốn chủ sở hữu của nhiều nhà đầu tư, nhà thầu chỉ chiếm khoảng 10%, còn 90% vốn đầu tư xây lắp còn lại là vốn vay ngân hàng, nên tiềm ẩn rủi ro tài chính và có thể ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thành công trình.

Trong quá trình thực hiện thi công các dự án dạng này, nếu không cân bằng hợp lý giữ lợi ích và tài sản ngang giá, thì khả năng vì lợi ích riêng gây thất thoát tài sản xung quanh các dự án BT là rất lớn. “Quá trình thực hiện các dự án BT, PPP, BOT nếu không minh bạch có thể dẫn đến phát sinh tiêu cực, lợi ích nhóm, tác động đến môi trường đầu tư kinh doanh và lợi ích xã hội”, ông Châu nhận định.

TS. Đinh Thế Hiển

Còn theo TS. Đinh Thế Hiển, BT được hiểu là xây dựng chuyển giao, khái niệm này khác với hình thức đổi đất lấy hạ tầng – là biến tướng của BOT. “Đúng nghĩa, đơn vị được giao xây dựng có thể ứng trước một phần tiền sau đó nhà nước trả tiền sau. Còn BT chúng ta đang làm thì Nhà nước không trả tiền mà sẽ đổi bằng đất. Hình thức này chỉ đúng vào thời điểm cách đây hơn 10 năm, chứ không phù hợp với hiện tại, dễ sinh ra biến tướng, nhiều hậu quả”, ông Hiển nhận định thêm.

Cũng theo quan điểm của ông Hiển, trước đây khi thị trường bất động sản mới hình thành, chưa sôi động như ngày nay, Nhà nước muốn đầu tư bằng tiền vào một khu vực nào đó nhưng gặp khó khăn trong việc bán đất nên phải dùng đến cách kêu gọi một đơn vị nào đó có đủ năng lực về tài chính, kỹ thuật,... vào nhận đất, và chấp nhận bỏ chi phí làm đường. Nhưng ở thời điểm hiện tại, khi thị trường bất động sản đã sôi động, khu đất nào cũng có giá trị, thanh khoản cao, việc tìm người mua vô cùng dễ dàng, cùng với thực trạng nguồn quỹ đất đang dần khan hiếm thì việc đấu giá để lựa chọn nhà đầu tư có năng lực thực hiện, tăng ngân sách là điều phải làm. Tuy nhiên, do cơ chế chọn chỉ định thầu nên nhiều vấn đề xảy ra mặc dù mục đích thực hiện là tốt.

Làm BT, dễ hay khó?

Trước thực trạng, các dự án BT có những bất cập khiến dư luận xôn xao trong thời gian qua, một câu hỏi lớn được đặt ra là:” liệu rằng trong bối cảnh quỹ đất đang khan hiếm như hiện nay, BT lại là một lĩnh vực nhạy cảm, thì việc thực hiện các dự án BT có phải là áp lực lớn đối với các nhà đầu tư hay không?”

TS. Nguyễn Đức Kiên, Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Quốc hội

Trước băn khoăn này, TS. Nguyễn Đức Kiên, Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Quốc hội cho rằng, việc những bất cập taijcacs dự án BT thời gian qua gây dư luận phản đối sẽ gây khó khăn không nhỏ đối với các doanh nghiệp, bên cạnh những vấn đề mà các nhà đầu tư phải đối mặt .

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, cho rằng “Nhiều trường hợp nhà đầu tư BT được giao làm đường nhưng lại không làm mà họ chỉ chờ để lấy được miếng đất đối ứng rồi kinh doanh bán lấy lại. Thực tế không ít dự án hình thành trên quỹ đất đối ứng còn chưa có đường xá, chỉ làm chung cư, làm biệt thự để bán kiếm lời”, ông Đực cho biết. Bên cạnh đó, vị này còn nhấn mạnh, cũng chính bởi bối cảnh quỹ đất tại các đô thị, thành phố lớn đang dần khang hiếm nên càng phải thực hiện đấu giá đất, thậm chí phải đấu luôn cae chỉ tiêu quy hoạch chứ không phải chỉ định giao đất như hiện nay. “Giá trị của từng khu đất phải được xác định một cách kỹ lưỡng, cẩn thận và lựa chọn được nhà đầu tư xứng đáng, tránh thất thoát công sản”, ông Đực nói. Đồng thời, ông Đực cũng khẳng định, theo nguyên tắc, không bao giờ giao cho một đơn vị thực hiện 2 lĩnh vực khác nhau. Nếu một công ty đã đấu thầu xây dựng thì không được đấu thầu đất, và ngược lại.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành

Cũng với câu hỏi được đặt ra, “ Làm BT khó hay dễ?” thì ông Hiển cho rằng, vấn đề khó hay dễ là do cách thức thực hiện. Nếu có kế hoạch và quy hoạch chuẩn chỉnh thì làm BT sẽ không khó. Ngoài ra, ông còn đánh giá: “Vấn đề làm BT hiện nay không đạt hiệu quả do phía Nhà nước không có người đứng đầu toàn quyền mà do hội đồng, quy trình thẩm duyệt, giải ngân phức tạp. Thay vì đấu thầu công khai, Nhà nước lại chọn chỉ định, đổi đất lấy hạ tầng. Đó là biến thể của BT”. Và theo ông, đối với các dự án dạng này, cần tận dụng khả năng của tất cả các doanh nghiệp có khả năng, chứ không phải chỉ định một doanh nghiệp nào đó.

Bên cạnh đó, ông Hiển còn cho rằng, do thủ tục hành chính phức tạp, làm cho quá trình giữa việc lập dự án đến khi đi vào thực tế thời gian quá xa nhau. Ở Việt Nam, khoảng thời gian này mất từ 3-4 năm, có những dự án thậm chí phải mất đến 10 năm để hoàn tất quá trình lập, phê duyệt, thẩm định. Vì vậy, giá trị ghi nhận trong dự án thẩm định không phù hợp với giá trị thực hiện, gây nên tình trạng đội vốn công trình. Và nguyên nhân thực tế gây nên vấn đề này là do khâu lập dự án không chặt chẽ.

Bài toán cân bằng lợi ích trong dự án BT

Theo ý kiến cá nhân, ông Kiên cho rằng, đối với BT, hiện nay đã có Nghị định 15 điều chỉnh, dù hiệu lực không cao như luật nhưng đã có thì cứ làm theo đúng quy định.

Còn theo ông Hiển, khu tiến hành bất cứ một dự án BT nào, điều tiên quyết cần phải làm chứng minh khả năng hoàn vốn của dự án BT. Nếu thấy dự án hiệu quả không cao, phải bỏ bớt những chi phí không cần thiết.

Ông Hiển cũng cho biết, thực tế BT nên tính đúng hay tính đủ cần phải xem xét tính chất dự án, thậm chí có những dự án mà nhà đầu tư phải tính không đủ. Nhưng cũng có những dự án mà gánh nặng đè lên người dân thì nhà đầu tư lại tính rất đầy đủ và còn tính hơn thực tế. Như các dự án BOT giao thông độc đạo, giao cho tư nhân.

“Những việc này tưởng như đối nghịch nhưng cuối cùng nằm trong câu hỏi, ai sẽ được hưởng lợi, ai sẽ thiệt hại. Câu trả lời là, thiệt hại là ngân sách, người dân. Hưởng lợi là những người lập, thẩm duyệt dự án và đơn vị thực hiện dự án”, ông Hiển nhận xét.