THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2018 BỊ KHUẤY ĐẢO BỞI NHỮNG CƠN SỐT ĐẤT

     Cơn sốt đất năm 2018 đầy kịch tính khi vừa diễn ra tại TP.HCM vừa xuất hiện ở những nơi dự kiến sẽ trở thành đặc khu kinh tế.

     Vào giữa cuối tháng 4/2018, giá đất khắp thị trường Sài Gòn tăng tốc mạnh mẽ bất chấp những cơn sốt đất từng kéo dài trong suốt năm 2017. Với tâm điểm từ khu Đông TP HCM giá đất nhiều nơi tại quận 2, 9, Thủ Đức, huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ đã tăng vọt lên 50-100% so với cuối năm 2017.

     Đất quận 9 tăng từ 60% đến gấp đôi vào giữa quý II/2018. Đất quận 2, dọc bờ sông vị trí đẹp khu Thạnh Mỹ Lợi có giá 140-160 triệu đồng mỗi m2, được xem là mức giá đỉnh của khu vực này, còn giá đất nền khu vực Cát Lái đã tăng đến mức 50%. Ở khu vực Tây Nam TP.HCM, huyện Bình Chánh ghi nhận nhiều lô đất đã tăng giá cả tỷ đồng sau một năm. Tại huyện Cần Giờ giá nhà đất cũng đội thêm 50-100% chỉ sau 4 tháng đầu năm 2018.

     Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng có ít nhất 2 đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận ven và huyện ngoại thành Sài Gòn. Cơn sốt đất mới tại Sài Gòn năm 2018 khiến UBND TP.HCM phải yêu cầu công an vào cuộc điều tra làm rõ. Thành phố đề nghị điều tra vấn nạn tung tin sai lệch về các dự án để đầu cơ, đẩy giá để hưởng chênh lệch dẫn đến giá trị giao dịch các loại bất động sản tăng đột biến.

Khu Đông TP HCM, tâm điểm của cơn sốt đất mới tại Sài Gòn năm 2018

     Thị trường bất động sản miền Bắc chứng kiến một năm diễn biến trái chiều ở từng khu vực, phân khúc khác nhau. Nếu như thị trường Hà Nội ảm đạm về giao dịch, đặc biệt ở phân khúc căn hộ thì thị trường bất động sản các tỉnh vùng ven lại rất sôi động, đặc biệt phân khúc đất nền.

     Có thời điểm, trong một tuần, dự án ở tỉnh có thể đạt mức giao dịch thành công từ 50 đến 60 lô đất nền. Không ít dự án tung ra thị trường, đơn vị phân phối chưa kịp chi tiền để chạy quảng cáo thì đã có 70-80% lượng sản phẩm được giao dịch. Điều đó cũng khiến một số chủ đầu tư nóng lòng mở bán dự án kể cả khi chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý.

     Tình trạng sốt giá đất nền diễn ra tại thị trường Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Thái Nguyên... Tuy nhiên, một số đơn vị nghiên cứu cũng cảnh báo, trong tổng thể khách hàng giao dịch thì lượng khách mua đầu tư hay các công ty đầu cơ bất động sản thứ cấp chiếm tỷ lệ khá lớn, khiến cho thị trường có hiện tượng sốt ảo. Các khu đô thị không có người dân vào ở dù đã thanh khoản hết và có tình trạng nhà đầu tư thứ cấp đang làm "loạn" thị trường, tạo giao dịch ảo.

     Các chuyên gia bất động sản cho rằng, việc đất nền các tỉnh hấp dẫn hơn trước một phần là do giá đất khá thấp so với mặt bằng tại Hà Nội. Trong khi đó kênh đầu tư tại Hà Nội, nghỉ dưỡng biển được nhận định rơi vào giai đoạn bão hoà.

     Hơn nữa, làn sóng đầu tư vào một số tỉnh lân cận, có xu hướng biến chuyển tốt về hạ tầng giao thông, kinh tế khiến nhiều người kỳ vọng giá tại các tỉnh sẽ tăng. Ngoài ra, một lý do quan trọng khác khiến thị trường bất động sản tại các tỉnh sôi động và có phần sốt ảo là bởi có nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn cũng đổ bộ về đây với một loạt dự án, kéo theo các nhà đầu tư thứ cấp từ Hà Nội chuyển hướng đổ vốn về.

     "Sốt đất đặc khu" là một trong những biến động lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam. Kỳ vọng trong Luật, ba đặc khu sẽ được thông qua trong kỳ họp Quốc hội tháng 10/2018, giá đất Vân Đồn, Vân Phong, Phú Quốc vốn bị đẩy cao suốt cả năm trước tiếp tục lập đỉnh mới, với lượng giao dịch tăng gấp nhiều lần chỉ trong quý đầu năm. Tại Vân Đồn, giá giao dịch một số nơi có thời điểm chạm ngưỡng 60 triệu đồng. Cơn sốt xảy ra cả ở những khu vực đất chưa có sổ, không rõ pháp lý, hoặc đất nông lâm nghiệp chưa được chuyển đổi...

     Ở những khu vực còn rất hoang sơ, người dân chủ yếu làm nghề đánh bắt nuôi trồng thuỷ sản là Bắc Vân Phong (Khánh Hoà) – nơi này cách thành phố Nha Trang khoảng 50 km, giá đất cũng bị đẩy cao gấp 2-3 lần so với năm 2017. Tại Phú Quốc (Kiên Giang), giá đất còn "nhảy theo giờ". Có những lô đất chỉ trong vòng một giờ tăng tới 18 lần.

     Giới địa ốc thừa nhận, cơn sốt ảo xảy ra tại ba nơi, trong khi đó chính quyền địa phương phải thừa nhận là "không kiểm soát nổi". Để "hãm phanh" cơn sốt đất này, giữa quý II, cơ quan quản lý ra quyết định dừng giao dịch bất động sản tại cả ba địa phương này. Đến khi Quốc hội cho biết sẽ chưa xem xét dự án Luật Đặc khu trong kỳ họp tháng 10, giới đầu tư mắc kẹt với bất động sản tại đây khi hầu như không có giao dịch.

     Điểm khác biệt lớn nhất của cơn sốt đất năm 2018 so với 2017 là các cơn sốt này không kéo dài âm ỉ mà đều kết thúc vào cuối quý II, tức chỉ diễn ra chóng vánh trong nửa đầu năm. Với nhiều chính sách giám sát giảm nhiệt thị trường của cơ quan quản lý Nhà nước, các cơn sốt đất tại TP.HCM, các tỉnh giáp ranh Hà Nội và các đặc khu đều nhanh chóng hạ nhiệt.

     Dù chỉ bùng phát ngắn ngủi trong vài tháng đầu năm, các cơn sốt đất mới năm 2018 đã để lại nhiều dư chấn nặng nề cho thị trường bất động sản Việt Nam. Tại TP.HCM, mặt bằng giá đất mới liên tục được thiết lập đã khiến cho giá nhà tại đô thị đông dân nhất nước bị đội lên ngày càng cao.

     Đây là tác nhân khiến cho chi phí đầu vào của thị trường nhà ở Sài Gòn tăng lên chóng mặt trong năm 2018, đồng thời tạo thêm nhiều rào cản về việc tiếp cận quỹ đất cho các dự án nhà giá rẻ. Hệ lụy là sụt giảm nguồn cung nhà bình dân lên đến 70%.

     Tại các tỉnh phía Bắc và những nơi dự kiến làm đặc khu là Vân Đồn, Vân Phong, Phú Quốc, sốt đất gây nhiễu loạn thị trường, hình thành nên những mặt bằng giá ảo, tiềm ẩn nhiều nguy cơ khủng hoảng cũng như tích tụ bong bóng cho những năm kế tiếp.

     Theo các chuyên gia kinh tế, bong bóng bất động sản năm 2018 sở dĩ được kiềm hãm là nhờ các cơn sốt đất đã bị chặn đứng kịp thời và chính sách thắt chặt tín dụng hợp lý. Tuy nhiên, nỗi lo bong bóng khủng hoảng bất động sản có tính chu kỳ một thập kỷ một lần vẫn còn đó, tạo nên không ít thách thức cho thị trường năm 2019.

(Theo Vnexpress.net)